Как арендовать землю около частного дома для нестационарного торгового объекта

Зачастую при организации собственного дела предприниматели задаются вопросом об аренде помещения. Однако выгоднее воспользоваться земельным участком, разместив на нем коммерческие помещения.

Перед тем как арендовать землю у администрации города под павильон или киоск, нужно пройти несколько последовательных этапов, включающих составление заявления на предоставление участка, подготовку документации, выбор подходящего места, согласование с властями, заключение договора и так далее.

к содержанию ↑

Кто и на каком основании может претендовать на ЗУ?

Земельный участок, подлежащий аренде, может пребывать в собственности у:

Поэтому первым шагом предпринимателя выступает определение, кому принадлежит выбранное место. Для этого рекомендуется обратиться в Департамент имущественных отношений городской администрации. Режим работы представлен на официальном сайте организации.

Право на аренду земли физическим лицом или организацией отражено в ст. 606 ГК РФ. Полномочия властей в отношении данного вопроса обозначены в ст. 9 ЗК РФ. Согласно ст. 5 ЗК РФ, временным владельцем участка признается лицо, оформившее договор аренды или субаренды.

Порядок получения надела в пользование в различных регионах РФ может отличаться, поэтому для уточнения нужно предварительно связаться с отделом земельных или имущественных отношений администрации города или округа.

Нужно ли регистрировать ИП или Юрлицо для этого?

Для оформления земли в аренду у городской администрации под павильон требуется быть зарегистрированным как ИП или юридическое лицо. При отсутствии такого статуса его необходимо предварительно оформить. Соответствующую документацию и налоговые реквизиты в дальнейшем включают в пакет документов на аренду.

Выбор формы организации предприниматель выбирает самостоятельно: малому и среднему бизнесу целесообразно зарегистрировать ИП, крупным предприятиям — ООО.

к содержанию ↑

Как взять ЗУ под киоск, ларек или коммерческую деятельность?

После уточнения в местном органе власти порядка оформления аренды начинается сбор документации и составление заявления на услугу. После принятия бумаг к рассмотрению возможны 2 пути развития ситуации со стороны администрации:

1. Предложение об участии в торгах. Обычно выдвигается при наличии двух и более претендентов на участок. В этом случае потребуется оформить заявку на участие. При ее непредоставлении претендент из торгов выбывает.
2. Составление стандартного договора аренды по согласованию. Более распространенный вариант.

Выбор участка

Поиск подходящего места для размещения павильона предприниматель осуществляет самостоятельно. Для этого возможно воспользоваться официальными веб-ресурсами муниципальной и государственной власти, различными онлайн-сервисами.

Для выбора участка земли отлично подходит публичная кадастровая карта, на которой изображены занятые и свободные территории, их границы. В этом случае администрация сама предлагает варианты.

На региональном уровне возможны ограничения, например, запрет на установку киоска вдоль автомагистралей. Нюансы рекомендуется уточнить в департаменте имущественных отношений.

Составление заявления

Если участок пребывает в собственности муниципалитета, заявление пишется на имя главы района (или населенного пункта). Если место принадлежит государству, бумага адресуется Главному Управлению по земельным ресурсам области. Заявление на аренду участка у администрации обязательно должно включать пункты:

1. просьбу об аренде;
2. цель — описание деятельности;
3. планируемую площадь;
4. местоположение участка.

Составленное заявление с пакетом сопутствующей документации направляется в администрацию на рассмотрение.

Приложение документов

Помимо заявления, в перечень бумаг для оформления аренды входят:

• справка из ИФНС об отсутствии задолженностей;
• для ИП — копия свидетельства о регистрации, паспорта, для юридического лица — копии учредительной документации, устава;
• копии кодов ОКВЭД;
• план будущего павильона;
• если павильон уже установлен, требуются его панорамные фотографии (3 штуки).

Перед сбором документации рекомендуется уточнить действующие требования к ней в уполномоченных органах.

Подача и сроки рассмотрения

Подготовленный перечень документов направляется в администрацию, возможно обращение через МФЦ.

Если от лица компании или ИП действует представитель, требуется оформление нотариально заверенной доверенности.

Заявление подается в 2 экземплярах, один из которых секретарь заверяет печатью. Также указывается дата приема — от нее рассчитывается максимальный срок рассмотрения. Период изучения администрацией бумаг и принятия решения насчитывает 1 месяц.

Кадастровые работы

Кадастровые работы осуществляются за счет предпринимателя. После рассмотрения заявления, документов и их одобрения администрация выдает схему местоположения участка на карте или плане. Также предприниматель направляется в кадастровую палату.

Заказ на архитектурный проект торгового помещения

Архитектурный проект формируется на основе данных, полученных при топографической съемке территории. Его изготовление оплачивает непосредственно будущий арендатор. Затем проект согласовывается с отделами по благоустройству, архитектуре, торговле и так далее. Кадастровый паспорт возможно получить только после предоставления архитектурного проекта.

Дополнительные разрешения

Процесс согласования проекта, на основании которого администрация выносит вердикт, считается самым продолжительным. Предпринимателю требуется получить разрешения на использование местности под свой вид деятельности у различных отделов и организаций:

1. архитектуры;
2. благоустройства;
3. ГИБДД;
4. СЭС;
5. пожарной инспекции;
6. водоканала;
7. экологии.

Только после оформления разрешительной документации и получения кадастрового паспорта властями выносится окончательный вердикт.

Решение о предоставлении участка

Предварительное решение о возможности аренды запрашиваемого участка администрация оглашает через 1 месяц после подачи заявления и сопутствующих бумаг. При их одобрении предпринимателю выдается направление в кадастровую палату и схема участка. Требуется составление и согласование архитектурного проекта.

После получения кадастрового паспорта администрация в течение 14 дней выносит окончательное решение о передаче земли в аренду и уведомляет об этом предпринимателя. Письменное оповещение направляется не только при одобрении процедуры передачи земли во временное владение, но и при отказе.

Заключение договора

При положительном решении вопроса аренды между сторонами заключается договор, выступающий подтверждением сделки. Он составляется в 2 экземплярах для каждого участника. Договор оформляется по установленному образцу и включает обязательные пункты:

• цель аренды;
• площадь участка;
• адрес расположения;
• вид права на участок (аренда); действия договора; .

Договор также содержит описание условий и порядка расторжения отношений.

Регистрация договора в Росреестре

Заключенное соглашение между сторонами подлежит регистрации.

Любой договор аренды земли фиксируется в Росррестре в течение 21 дня после подписания. Регистрацией занимается представитель администрации или непосредственно арендатор.

к содержанию ↑

Причины отказа и что делать?

При отказе в предоставлении земли во временное пользование администрацией направляется письменное уведомление предпринимателю с указанием причин и оснований вынесения такого решения. К ним относятся:

1. обилие розничных торговых объектов в районе местоположения выбранного участка;
2. земля пребывает в резерве для госнужд;
3. участок изъят из оборота.

Если предприниматель считает отказ в аренде неправомерным, он может обратиться в суд. Также доступно выбрать другой участок земли.

к содержанию ↑

Особенности найма, если площадка принадлежит государству

• Отношения всегда закрепляются договором. Соглашение «на словах» с представителем органа власти недействительно и незаконно.
• Арендный договор на землю подлежит регистрации в Росреестре. Передача во временное пользование другого имущества не всегда требует официального оформления (например, при сдаче квартиры на срок до года). Но регистрация земли проводится обязательно. В противном случае договор аннулируется.
• Использование выделенного надела осуществляется строго по назначению, обозначенному в договоре. Иначе он расторгается по инициативе администрации в одностороннем порядке.
• Если в аренду предоставлена земля, пребывающая в резерве для госнужд, договор подразумевает возможность его расторжения при необходимости до обозначенного срока. При этом арендатор уведомляется за год до принудительного завершения отношений.

Особенности действия договора аренды в отношении государственной и муниципальной земли обозначены в статье 39.8 ЗК РФ.

Период временного владения наделом определяется, исходя из типа постройки:

1. для киосков и павильонов он обычно насчитывает 5 лет;
2. для палаток, лотков — до 1 года.

По истечении периода действия договора предприниматель обязан самостоятельно убрать постройку, благоустроив земельный участок. Перед оформлением участка для павильона во временное пользование рекомендуется оценить все возможные варианты.

Вероятно, арендовать землю у частного собственника будет проще и не потребуется проходить все этапы оформления. Если такой возможности нет, и предприниматель планирует действовать через администрацию, перед подготовкой документации важно уточнить порядок процедуры, поскольку на региональном уровне он может отличаться.

к содержанию ↑

Как арендовать земельный участок у государства под торговлю

Планирование бизнеса требует ясного понимания затрат. Если с расходами на строительство, приобретение оборудования и т.

п. все относительно ясно, то вопрос с арендой земли зачастую ставит начинающего бизнесмена в тупик.

Складывается впечатление, что получить договор аренды от чиновников практически невозможно, но в реальности вопрос решается достаточно просто. Ниже я постараясь детально рассмотреть аренду земли у государства под основные виды коммерческой деятельности.

Внимание! Данный материал является продолжением к статье 4 способа взять землю в аренду.

Содержание

к содержанию ↑

Есть ли отличия в аренде для физических и юридических лиц

Предоставление ЗУ в аренду для юридических лиц и ИП аналогично с физическими лицами, т.е. — Законодательное основание «Исходя из положений предусмотренных ст.28 и ст.29 ЗК РФ — Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Кроме того, обратите внимание на следующее:

• Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется только за плату;
• Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. ст. 9, 10,11 ЗК РФ;
• Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Вывод: вы как ИП или ООО можете приобрести в аренду ЗУ который находится в государственной или муниципальной собственности на основании решения администрации. При этом предоставленный ЗУ, может быть взят для целей не связанных со строительством (например — Для коммерческих целей).

к содержанию ↑

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Как арендовать землю у администрации города под павильон (НТО)

Нестационарными торговыми объектами (НТО) считаются здания и сооружения, установленные без устройства заглубленных фундаментов. Они могут быть подключены или не подключены к коммуникациям, иметь разные размеры, быть передвижными или находиться постоянно на выбранном месте.

К нестационарным объектам можно отнести часть привычных заведений, окружающих нас в городах:

1. кафе;
2. магазины;
3. торговые павильоны;
4. рынки;
5. пункты проката и т.д.

Закон позволяет любому гражданину или организации устанавливать нестационарные торговые объекты, предоставление земли для которых происходит с разрешения местной администрации. На выделенной под торговлю земле разрешено строительство объектов, возведение которых согласно «Правилам землепользования и застройки», не выходит за рамки целевого назначения.

Запрещена передача в пользование земли, определенной для нужд города, или земли государственного назначения.

Договор аренды земли с администрацией заключается только на сооружения с фундаментом (т. е. то, что обычно называют недвижимостью). Земельный участок под нестационарный торговый объект выделяется значительно проще. Для его получения нужно:

1. Самостоятельно сделать анализ будущего размещения НТО, учитывая место расположения, характер деятельности и вид объекта. Информация такая, как правило, представлена на сайтах местных администраций или выдается уполномоченными должностными лицами.
2. Подать заявление в местную администрацию на размещение НТО. Обязательно учитывайте сроки приема таких заявлений: нередко по решению органов власти принимаются они дважды в год — весной и осенью. Заявление подайте в канцелярию органа власти района, где планируется открытие бизнеса.

Дополнительные документы

1. Данные о заявителе (паспорт, копия свидетельства о учете в налоговой для физлица или свидетельство о госрегистрации ИП, или свидетельство о регистрации юрлица).
2. Документы на право представлять интересы заявителя, если от его имени действует представитель (доверенность, приказ руководителя о назначении и т. д.).
3. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды земельного участка под нестационарный торговый объект, протокол итогов аукциона, документы о праве пользования и т. д.
4. Кадастровый номер участка, на котором предполагается устанавливать торговый объект. Если номер не присвоен, то прилагается свободно составленный план участка с указанием границ, площади, наименования объекта и его назначения (земля под торговлю).
5. Право аренды земли под строительство предоставляется по результатам аукциона или конкурса (если заявок больше, чем предоставляемых мест). Правом внеочередного предоставления земли пользуются предприятия общепита, открывающие летние кафе на 180 дней в году. Единственное условие — непосредственное примыкание запрашиваемого участка к кафе.

Вам могут отказать в двух случаях: отсутствие свободного участка или установленные законом ограничения на его использование.

Особенности договора размещения НТО

Изменения в Земельном кодексе РФ, которые вступили в действие с 01.03.2015 года, установили новый порядок размещения НТО. Главное изменение ‑ действующие ранее договора заменены на договора аренды земельного участка под торговлю нового образца.

Основания для заключения договоров остались прежними: договора заключаются по результатам аукционов и целевым способом для социально значимых объектов (продовольственных магазинов и продуктовых павильонов, летних площадок кафе и т.п.).

Договор аренды земельного участка на размещение нестационарного торгового объекта включает следующие разделы:

1. Место и дата
2. Наименования сторон
3. Предмет договора (описание объекта, специализация, адрес расположения).
4. Сроки размещения объекта.
5. Стоимость договора и порядок расчетов.
6. Итоговая цена аукциона, поквартальная сумма оплаты и сроки.

к содержанию ↑

Как арендовать землю у администрации под магазин

Законодательство: ст. 39.6., 39.14 Земельного кодекса РФ., ст. 28 Земельного Кодекса РФ — предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Если участок не сформирован — заявление в орган местного самоуправления, указывается испрашиваемое место, размеры и ставится просьба сформировать ЗУ за счет заявителя для последующего предоставления. Минимальные и максимальные размеры ЗУ нормативными актами ОМСУ — обратитесь в представительный орган ОМСУ за разъяснением (основание: статья 33 ЗК РФ).

Если участок сформирован — Заявление о предоставлении сформированного земельного участка подается в письменной форме, указывается цель, испрашиваемый вид право, указываются характеристики ЗУ и контактные данные заявителя, к заявлению прилагается выписка (кадастровый паспорт) на испрашиваемый ЗУ.

к содержанию ↑

Как оформить землю под магазин на собственном участке

Согласно ст. 263 ГК РФ собственнику земельного участка разрешается возводить на нем здания и сооружения различного назначения. Установка нестационарного торгового объекта на собственном участке начинается с подготовки проекта и получения разрешения в архитектурном управлении.

Чтобы получить добро на возведение НТО, вам нужно:

1. Изменить вид разрешенного использования участка земли. Если земля предназначена для строительства жилья, нужно разделить (размежевать) землю, отделив жилье от коммерческой постройки. Размежевание оформляется заявлением в местные органы самоуправления, которые должны в ответ выдать постановление с разрешением изменения вида использования отделенного участка.
2. Оформить права собственности на размежеванные участки. Для этого нужно обратиться с заявлением в ФУГРЦ (Федеральное управление) для внесения записи в единый реестр.
3. Подготовить проектную документацию магазина. Заключить договор с лицензированной архитектурной организацией на выполнение проекта и эскизов магазина с инженерными коммуникациями.
4. Оформить акт согласований отдела архитектуры и градостроительства (ОАГС). На основании предоставленного проекта и документов о праве собственности получить акт согласований с администрацией, коммунальными предприятиями, пожарной охраной и СЭС.
5. Получить разрешение и строительный паспорт. Выдается на основании согласованного акта.
6. Ввести построенный магазин в эксплуатацию
7. Зарегистрировать права собственности на магазин в ФУГРЦ.
8. Зарегистрироваться в налоговой как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получить лицензию, разрешение от СЭС и местной администрации.

к содержанию ↑

Какие могут быть проблемы у коммерческих объектов на участках под ИЖС

Нередко мы становимся свидетелями конфликтов между хозяевами незаконно построенных коммерческих зданий и контролирующими органами. Выделенные в свое время под ИЖС земельные участки активно застраивались автомойками, кафе, гостиницами, станциями технического обслуживания авто и пр.

Строительство велось самовольно, без согласований, в нарушение регламентов. Специалисты архитектурно-строительного контроля стали активно выявлять такие объекты и официально предупреждать их владельцев о необходимости прекращения эксплуатации.

Зачастую требования игнорируются, и инспекторам приходится обращаться в суды с исками о сносе таких построек. Суды в подавляющем числе случаев такие иски удовлетворяют.

Однако, законодательство допускает использование жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности. Если предприниматель проживает в нем на законных основаниях и не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Другими словами, ИП могут вести коммерческую деятельность в своем жилье, включая индивидуальный жилой дом (ИЖС).

к содержанию ↑

Можно ли арендовать землю под НТО на участке для общего пользования

Да, можете. В зависимости от вашей деятельности и объемов вашей компании, для представителей малого и среднего бизнеса подойдет ИП для большой компании связанной с большими объемами продукции — ООО. Физические лица не являются субъектами таких сделок. Арендовать землю лучше всего через торги в зависимости от регионального законодательства.

Все ограничения указаны в постановлениях правительства вашей области, приказах и решениях мэрии. Теоретическая база (Общая) ЗК РФ ст.ст.

5, 9, 16, 22, 27, 41 ГК РФ — ст.ст. 615, 619 — «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (утв.

Минэкономразвития России).

к содержанию ↑

Юридические вопросы по аренде и продаже земли под магазин или ларек

После того, как лицо оформило себя в качестве ИП, перед ним встает вопрос: с чего начать свое дело? Как грамотно оформить аренду или покупку земли под магазин или ларек и что лучше, арендовать или купить недвижимость? Любая ошибка может стоить начинающему предпринимателю больших убытков. Ниже рассмотрены основные критерии и тонкости выбора земельного участка и способы его приобретения.

к содержанию ↑

Юридические требования к земельным участкам под магазин или ларек

Под арендой понимается предоставление земельного участка (или иного имущества) на определенный срок и за фиксированную плату. При истечении срока договора аренды земля должна быть возвращена собственнику. Для аренды земельного участка необходимо ориентироваться на следующие нормы:

Покупка земли является более дорогостоящим вариантом, но одновременно и более надежным, чем временная аренда.

Если бизнес не принесет прибыль, всегда можно сдать участок в аренду кому-то другому или вовсе его продать.

Для вопросов купли-продажи рекомендуется изучить следующие нормы:

Кроме того, начинающим предпринимателям, которые пробуют себя в торговом деле, не будет лишним изучить ФЗ № 381 «Об основах гос. регулирования торговой деятельности в РФ». Норм, связанных с земельным правом, там не имеется. Однако основная база для торговли дана.

Выбор места

После того как нормативная база будет изучена, необходимо приступить к выбору участка. Отнеситесь к данному шагу со всей серьезностью. Учитывайте следующие критерии:

1. участок не должен быть изъят из земельного оборота;
2. избегайте особой категории земель (ООПТ, лесного или водного фонда и т.д.), так как для оформления понадобится обращение во множество органов гос. власти.

Заранее приготовьте копию паспорта, выписку из ЕГРИП. Могут потребоваться документы, подтверждающие отсутствие долговых обязательств по имуществу.

к содержанию ↑

Как взять в аренду?

У государства

Аукцион по инициативе правительственных или муниципальных органов

Под торгами (аукционом) понимается публичное предоставление земельных участков, которое организовывается органами гос. власти или МСУ. Для приобретения участка под торговую точку необходимо обратиться к местным властям.

Решение провести аукцион принимает администрация муниципального образования. До назначения даты проведения торгов, она должна:

1. подготовить схему расположения участка (если план отсутствует) и утвердить ее;
2. провести кадастровые работы и осуществить учет;
3. подключить участок к сети ИТО.

За 30 дней до начала проведения торгов уполномоченный орган объявляет о нем в средствах массовой информации.

Гражданин, который участвует в аукционе, за пять дней до его проведения должен предоставить:

• заявку на участие;
• копию документа, удостоверяющего личность;
• внести задаток.

Торги по инициативе гражданина

Проявивший инициативу гражданин должен самостоятельно подготовить схему расположения участка, подготовить всю документацию и провести кадастровые работы, а также должен обратиться в администрацию с заявлением о проведении аукциона, в котором должен быть указан кадастровый номер участка.

Лицо, по чьей инициативе проведен аукцион, имеет преимущественное право последующего выкупа данной земли в собственность.

Аукцион по инициативе физических и юридических лиц не проводится для земель городов федерального значения.

Без проведения торгов

В отдельных случаях, установленных законом, земля в аренду может предоставляться и без проведения торгов:

• собственникам недвижимых объектов, расположенных на территории земельного участка;
• лицам взамен арендуемого им участка, который изъяли для государственных или муниципальных нужд;
• арендатору, имеющему праву на повторное заключение договора;
• в иных целях, установленных ст. 39.5 ЗК РФ;
• льготной категории граждан.

На последнем пункте стоит остановиться подробнее. Земельные участки без торгов предоставляются таким лицам, как правило, в целях улучшения жилищных условий или иных личных нужд, а не для предпринимательской деятельности. К категории льготников относят:

• наличие 3 и более детей;
• официальный брак;
• родители не лишались родительских прав;
• являются гражданами РФ;
• более 5 лет зарегистрированы на территории, оказывающей гос.поддержку многодетным семьям.

Упрощенная схема

Ею могут воспользоваться любые категории граждан. Пошаговая схема напоминает инициативу проведения торгов. Нужно найти несформированный участок, подготовить схему его расположения по кадастровому плану территории за свой счет, а затем подать необходимые заявления в местную администрацию:

• Скачать бланк заявления на утверждение схемы расположения участка
• Скачать образец заявления на утверждение схемы расположения участка
• Скачать бланк заявления в администрацию о согласовании участка
• Скачать образец заявления в администрацию о согласовании участка

После этого участок должен быть поставлен на кадастровый учет. После того, как кадастровые работы будут закончены, в администрацию подается заявление на предоставление земли в аренду.

• Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов
• Скачать образец заявления о предоставлении земельного участка без проведения торгов

Заключение и регистрация договора

После того, как будет получена возможность получения государственной земли под торговую точку в аренду, необходимо заключить сам договор.

Такой договор заключается на срок от 3 до 10 лет.

• Скачать бланк договора аренды
• Скачать образец договора аренды

Так как договор заключается на срок более года, то он подлежит государственной регистрации. Ее можно осуществить как непосредственно через Росреестр, так и через МФЦ. Для этого нужно собрать следующий пакет документов:

• копия паспорта;
• выписка из ЕГРИП;
• постановление администрации о предоставлении участка;
• три копии договора аренды;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

У частного лица

Договор заключается в соответствии с положениями ГК РФ о договоре аренды. Плюсом, несомненно, является быстрота заключения такого договора и отсутствие беготни по органам государственной власти. Все кадастровые вопросы решены.

• возможное обременение земли собственника;
• наличие у собственника долгов пред кредиторами, в счет погашения которого может пойти и сдающийся под аренду участок;
• ограничение использования земли.

Все сведения можно получить в гос.реестре недвижимости, рекомендуется обратиться к ним. Вся информация об оформленных участках также хранится в администрации МО. О том, не имеет ли собственник земли налоговых долгов, связанных с землей, узнать можно через ФНС.

У самого собственника нужно запросить свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи земли, чтобы убедиться в отсутствии подводных камней.

Если земля находится в собственности юридического лица, следует запросить свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРЮЛ.

В условиях необходимо прописать целевое назначение аренды (постройка магазина, установление ларька и т.д.). Заключается в двух экземплярах.

У собственников многоквартирного дома

В соответствии с нынешним законодательством, требуется разрешение. Если земля под домом была поставлена на кадастровый учет и собственники оформили ее со всеми требованиями, решение о согласии принимают все собственники на общем собрании.

Подробнее о нюансах аренды помещения под магазин читайте здесь.

к содержанию ↑

Разрешение на строительство магазина

Итак, позади оформление договора аренды. Следующим шагом является само строительство магазина, который будет являться объектом капитального строительства.

1. Обращение в градостроительные и архитектурные органы. Архитектор составит проект и эскиз магазина, с которыми нужно обратиться в вышеуказанные органы.
2. После согласования, вам выдадут на руки акт, впоследствии подписываемый администрацией, коммунальными органами, МЧС и СЭС.
3. Получение строительного паспорта, который резервируется в администрации населенного пункта.
4. Зарегистрировать право собственности на построенный объект.

к содержанию ↑

Купля-продажа

Все сведения о земельном участке проверяются аналогично проверке на «чистоту» земли под аренду – через ЕГРН.

Правильные критерии для выбора участка:

• на участке отсутствуют ограничения, долговые обязательства;
• границы участка четко обозначены;
• целевое назначение соответствует для последующей постройки на участке магазина;
• есть вся необходимая документация.

Если на участке уже началось строение, необходимо проверить:

• наличие проекта планировки территории, утвержденные архитектурными и градостроительными органами;
• строительство разрешено административными органами населенного пункта.

Для заключения договора нужно обратиться к нормам ГК РФ и ЗК РФ. Приоритетной будет являться ст. 37 ЗК РФ. Данная статья устанавливает следующие ограничения:

• недопустимость права обратного выкупа по желаю предыдущего собственника;
• нельзя включать условие о невозможности продажи другим лицам участка под магазин в дальнейшем;
• невозможность ограничения обязанностей продавца при появлении у третьих лиц прав на продаваемый участок.

О процедуре купли-продажи магазина читайте в этой статье.

к содержанию ↑

Что выбрать — арендованный участок или с оформлением права собственности?

Все зависит от финансовых возможностей и дальнейших планов на участок.

Для начинающих предпринимателей, которые не уверены, что магазин окажется прибыльным, лучше оформить временную аренду, которую впоследствии можно будет продлить. Также арендатор становится приоритетным претендентом на выкуп арендуемого земельного участка в собственность.

Для располагающих финансовыми возможностями выгодным будет приобретение участка в собственность. Такой участок в дальнейшем можно будет сдать в аренду или перепродать.

В статье были рассмотрены основные спорные вопросы, касающиеся аренды и покупки земли под магазин. В целом, нет особых отличий, за исключением целевого назначения, от осуществления сделок с иными землями. Наиболее сложным и долгим способом является приобретение государственной земли.

Аренда или покупка земли у частного лица имеет свои минусы, и прежде, чем принимать решение, нужно проверить всю документацию, навести справки в государственных органах. Отдельным вопросом стоит приобретение земли у собственников многоквартирного дома.

С практической точки зрения, собственники часто оказываются против строительных работ на территории жилого дома, и убедить их в необходимости магазина — проблематично.

к содержанию ↑

КС вновь напомнил о возможности размещения нестационарных торговых объектов возле многоквартирных домов

По мнению одного адвоката, постановление частично восполнило пробел в праве, защитив права собственников МКД на земельный участок при доме, имеющий границы. Другой добавил, что выводы КС однозначно повлияют на судебную практику.

19 апреля Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 14-П по делу о проверке конституционности ряда положений федерального законодательства, регулирующих вопросы размещения нестационарных торговых объектов возле многоквартирных жилых домов и полномочия муниципалитетов в этой сфере, которые ранее уже были предметом рассмотрения Суда.

Повод для повторного обращения в КС и позиция заявителей

Ранее пермские предприниматели Ирик Касимов, Наиля Мухаметзянова, которые владеют нестационарными торговыми объектами, участник общей собственности на участок земли, на котором размещен многоквартирный жилой дом, Алексей Хадеев и ТСЖ «Мирный» уже обращались в Конституционный Суд с жалобой на несоответствие Основному Закону п. 2 ст.

25 ч. 1 ст.

16 и п. 3 ч.

2 ст. 45.1 Закона об общих принципах организации местного самоуправления.

Тогда КС отказался рассматривать жалобу по существу, но указал в своем Определении от 5 декабря 2019 г. № 3273-О, что органы местного самоуправления не могут запрещать торговые киоски, палатки, передвижные сооружения на придомовой территории, если на этом имеется согласие собственников жилья и не нарушается федеральное законодательство.

В связи с этим заявители обратились в Верховный Суд с просьбой о пересмотре ввиду новых обстоятельств апелляционного определения Судебной коллегии по административным делам ВС, ранее отменившей решение Пермского краевого суда и отказавшей в удовлетворении требования о признании недействующим подп. 4.1.12 Правил благоустройства и содержания территории в г.

Перми в части запрета на размещение нестационарных торговых объектов на придомовых территориях. Тем не менее ВС отказал им, отметив, что в апелляционном определении толкование норм материального права не противоречит правовым позициям Конституционного Суда.

В то же время Галиб Дадашов совместно с иными гражданами обращался в Ярославский областной суд с административным иском о признании частично недействующими Правил благоустройства территории г. Ярославля.

Отказывая в этом, облсуд исходил из того, что вопросы размещения нестационарных торговых объектов как элементов благоустройства регулируются именно правилами благоустройства территории муниципального образования, а федеральное законодательство в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения запрещает размещать такие объекты во дворах многоквартирных жилых домов.

Областной суд отказал в иске со ссылкой на то, что размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке, образованном под многоквартирным жилым домом, не направлено непосредственно на обслуживание и эксплуатацию этого дома и объектов, входящих в состав общего имущества жильцов, а текущим законодательством не допускается размещение на таких участках нестационарных торговых объектов. Попытка оспорить такое решение суда в вышестоящих инстанциях не увенчалась успехом.

В своих жалобах в Конституционный Суд Ирик Касимов, Наиля Мухаметзянова, Алексей Хадеев, ТСЖ «Мирный», Галиб Дадашов и ООО «Быстрое питание» отметили, что оспариваемые ими законоположения в контексте судебной практики позволяют органам местного самоуправления городского округа посредством принятия правил благоустройства территории муниципального образования вводить не основанный на законе абсолютный запрет на размещение нестационарных торговых объектов на придомовой территории. Таким образом собственники помещений в многоквартирном доме необоснованно ограничиваются в праве извлекать доход от использования придомовой территории, а хозяйствующие субъекты – вправе вести на ней торговую деятельность, что препятствует конкуренции и развитию предпринимательства.

КС не выявил противоречие оспариваемых норм Конституции

Конституционный Суд отметил, что оспариваемые нормы права являются предметом его рассмотрения в той мере, в какой по смыслу правоприменительной практики они наделяют органы местного самоуправления полномочием регулировать вопросы размещения таких элементов благоустройства, как нестационарные торговые объекты, на придомовой территории многоквартирных жилых домов.

Как пояснил КС, органы местного самоуправления не наделены полномочием устанавливать в правилах благоустройства территории муниципального образования абсолютный (недифференцированный) запрет на размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, относящихся к придомовой территории многоквартирного дома, если собственники этих участков согласны на размещение таких объектов и соблюдены все законные требования. В свою очередь, действующее федеральное законодательство не запрещает размещение нестационарных торговых объектов в границах придомовой территории многоквартирного дома.

Тем не менее ряд муниципалитетов продолжают запрещать размещение таких объектов на придомовой территории и после появления Определения № 3273-О, а также запуска реализации правительственной «регуляторной гильотины», признавшей утратившими силу ряд санитарных правил с 1 марта 2021 г.

«Следовательно, сохранение данного запрета в актах органов местного самоуправления в неизменном виде после этой даты – тем более в условиях обнаружившейся в правоприменительной практике недостаточной правовой определенности категории “территория двора” – способно породить вопрос о соответствии их в указанной части нормативным актам большей юридической силы, который может быть разрешен в судебном порядке как при рассмотрении гражданского дела, так и по правилам административного судопроизводства», – отметил КС. Он добавил, что нужно различать понятия «придомовой» и «внутридворовой» территорий применительно к конкретному многоквартирному дому, когда в качестве таковых могут выступать как совпадающие, так и разные территории, что должно быть принято во внимание при осуществлении правового регулирования и в правоприменительной практике.

Суд также пояснил, что принятие общим собранием собственников жилья в многоквартирном доме решения о предоставлении в аренду придомовой территории или ее части для размещения нестационарного торгового объекта возможно, если земельный участок образован и проведен его государственный кадастровый учет. Если же земельный участок не образован и не состоит на государственном кадастровом учете, то земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования, а собственники жилья в доме вправе владеть и пользоваться ею в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При ином подходе, заметил КС, создавались бы предпосылки для неправомерного извлечения собственниками помещений в многоквартирном доме дохода от использования участка земли, в действительности находящегося в частной собственности иных лиц или в публичной собственности. С этим согласуются положения некоторых муниципальных нормативных актов о том, что на территории муниципального образования запрещено размещение нестационарных объектов мелкорозничной торговой сети на придомовых территориях, если земельный участок не образован.

Тем самым Суд признал конституционными оспариваемые нормы, поскольку они не исключают возможность для собственников земельных участков, образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет, принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов, если это не нарушает законодательство РФ. При этом муниципалитеты могут воспроизводить в правилах благоустройства обязательные требования, предусмотренные законодательством РФ, сохраняющие свою юридическую силу, если это не приведет к установлению дополнительных запретов и ограничений.

Кроме того, могут предусматриваться требования к удаленности нестационарных торговых объектов от зданий и сооружений, к сочетанию нестационарных торговых объектов с иными элементами благоустройства, к внешнему облику и техническим (конструктивным) особенностям нестационарных торговых объектов и т.п. Не должны устанавливаться требования, каким-либо образом препятствующие конкуренции, подчеркнул КС.

В течение одного года со дня вступления в силу постановления Суда органы местного самоуправления муниципальных образований, ранее запретившие размещение нестационарных торговых объектов на образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участках, относящихся к придомовой территории МКД, должны привести свое правовое регулирование в соответствие с конституционно-правовым смыслом норм федерального законодательства, выявленным в этом судебном акте.

«До истечения указанного срока допускается применение правил благоустройства в действующей редакции в части, не противоречащей иным положениям законодательства. Если необходимые изменения не будут внесены в указанный срок, следует исходить из того, что по его истечении запрет на размещение нестационарных торговых объектов на таких земельных участках, установленный правилами благоустройства территории муниципального образования, более не подлежит применению», – отмечено в постановлении.

Кроме того, Конституционный Суд распорядился пересмотреть дела всех заявителей.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

По словам эксперта, такое решение является верным, поскольку участок не находится в государственной или муниципальной собственности, не подлежит включению в схему размещения нестационарных торговых объектов, оснований для обязания освободить участок от подобных объектов, как и признания сделок собственников МКД ничтожными, не имеется. «При этом возведение данной постройки не нарушает права органа местного самоуправления.

Расположенный при доме земельный участок находится на праве общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании принимают решение о его предоставлении третьим лицам в пользование (например, в аренду) для размещения нестационарного торгового объекта, такое право основано на положениях ст. 209 ГК РФ и ч.

4 ст. 36 ЖК РФ и распространяется на всю территорию земельного участка, расположенного при доме в пределах его границ», – подчеркнула Валентина Ященко.

Она добавила, что российское законодательство не исключает возможность для собственников образованных в надлежащем порядке и поставленных на государственный кадастровый учет земельных участков принять решение о размещении на них нестационарных торговых объектов, а также о предоставлении их в аренду третьим лицам для осуществления предпринимательской деятельности. «Вместе с тем введенные органами местного самоуправления правила благоустройства содержат ограничения и явно нарушали права собственников МКД на распоряжение принадлежащим им имуществом, ограничивая конкуренцию», – заключила эксперт.

По мнению адвоката Нижегородской областной коллегии адвокатов Александра Немова, если собственник нежилого коммерческого помещения является также и собственником общедомового имущества (включая придомовую территорию), то необходимо обязательно учитывать его интересы при определении возможности использования такого имущества: «У жителей имеется право на использование придомовой территории путем озеленения, облагораживания, размещения объектов инфраструктуры и т.п. Следовательно, и у собственников нежилых помещений такое право должно сохраняться (при условии согласия иных собственников, выраженного на собрании)».

Эксперт добавил, что органы местного самоуправления могут разрабатывать и устанавливать правила благоустройства территории, однако это должны быть именно правила, а не необъяснимые и категоричные запреты. «Данное постановление КС РФ однозначно повлияет на судебную практику.

Сам Суд подчеркивает, что уже неоднократно указывал на недопустимость запретов в правилах благоустройства, однако далеко не во всех муниципальных образованиях были приняты соответствующие изменения. В связи с этим КС прямо указал в резолютивной части постановления: если муниципальные образования сами не внесут изменения в правила благоустройства в течение года, то подобные запреты перестают действовать автоматически», – резюмировал Александр Немов.

к содержанию ↑

Аренда земли под торговый павильон

Аренда земли под торговый павильон – вопрос не простой.

Наш адвокат Вам поможет: профессионально и в срок.

Порядок получения земли в аренду под киоск

1. Первым этапом в данном случае становится оформление общества с ограниченной ответственностью либо регистрация индивидуального лица в налоговой. В дальнейшем в обоих случаях придется приложить немало усилий для того, чтобы собрать пакет требуемой документации и не задаваться в будущем вопрос о том, как оформить землю под торговый павильон.
2. Вторым шагом становится непосредственное получение учредительных документов с последующим поиском наиболее подходящего участка земли, предназначенного под установку будущего торгового павильона. Стоит отметить, что каждый отдельный регион имеет право предъявлять собственные нормативные требования к установке таких киосков, например, в определенной местности подобные манипуляции запрещается делать возле магистралей, а потому данную информацию также следует заблаговременно уточнить в земельном либо имущественном отделе конкретной местности.
3. Далее получение разрешения на установку торгового павильона подразумевает составление заявления в администрацию на имя главы определенного субъекта страны, где в обязательном порядке указываются координаты того места, в котором планируется установка торгового павильона.
4. Следующим этапом является запись на специальную комиссию, специализирующуюся на краткосрочных арендах, где также сразу объяснят, сколько стоит аренда земли под киоск, и только в том случае, если данный вопрос будет решен положительно, ходатайство будет направлено далее в Мэрию города, где будет рассмотрено представителями департамента потребительского рынка, спцеиальным комитетом и земельным управлением архитектуры.
5. Комиссия выдает направление на выполнение топографической съемки, после чего соискатель должен сделать запрос на создание архитектурного проекта будущей точки и составить договор аренды земельного участка под торговый павильон.
6. После подготовки проекта, его следует дополнительно согласовать с несколькими отделами, а также получить разрешение таких специалистов как экологи, пожарные, сотрудники ГИБДД и санэпидемстанции. Только после этого можно отправляться в землеустроительную контору, подписать документы в администрации и приступать к строительству павильона.

К числу документов, которые должны быть прикреплены к такому заявлению, относятся:

• справка-подтверждение отсутствия долгов в налоговой;
• копия Устава компании и прочих учредительных документов;
• копии кодов ОКВЭД;
• план павильона или любой другой мелкой торговой точки, которую предстоит установить на выбранном участке.

к содержанию ↑

Правила оформления арендных отношений

• Земля находится в частной собственности;
• Земля находится в государственной собственности.

И в том и в другом случае существует риск изъятия земельных участков для государственных нужд. Для того что бы исключить данную ситуацию рекомендуем узнать Вам порядок изъятия земельных участков по ссылке.

Разберем обе ситуации. Итак, с чего начать при решении вопроса о заключении договора аренды если земля в государственной собственности:

• заказать в органах кадастра сведения о земельном участке;
• провести кадастровые работы на предмет составление схемы будущего земельного участка;
• обратится в компетентный орган по вопросу предварительного согласования местоположения границ земельного участка. В случае с предоставлением земельного участка под павильон, скорее всего данный земельный участок будет сформирован в виде части земельного участка. Границы такого земельного участка строго определены, а самому участку будет присвоен кадастровый номер.
• после согласование местоположения границ земельного участка, необходимо обратится в уполномоченный орган уже с заявлением на предоставление земельного участка;
• по результатам рассмотрения Вашей заявки будет организован конкурс/аукцион, в котором на ряду с Вами могут принять участие иные заинтересованные лица;
• после проведения торгов, с Вами будет заключен договор аренды, регистрацию которого необходимо будет произвести в органах Росреестра.

Не забывайте, что пользования таким земельным участком, должно производится в строгом соответствии с его целевым назначением. Последствия нецелевого использования земельного участка могут быть самыми разными, однако самая строгая мера, расторжения договора и прекращение арендных отношений.

Не всегда желаемая Вам территория на которой Вы или Ваша организация хотела бы вести хозяйственную деятельность находится в ведении государства. Плохо это или хорошо, решать Вам, но процедура заключения договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, в корни отличаются от процедуры оформления государственной земли.

Итак, рассмотрим этапы заключение такого договора:

Поиск собственника земельного участка и переговоры с ним на предмет заключения договора аренды. Не забывайте о возможности оформления бесхозного земельного участка. Узнать подробности о том, как оформить землю по приобретательной давности перейдите по ссылке.

ВНИМАНИЕ : адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

к содержанию ↑

Что делать, если собственник земли не заключает договор аренды?

При наличии Воли лица/лиц, на заключение договора аренды Вам также необходимо будет произвести кадастровые работы на формирование части земельного участка. На примере земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, такое решение будет приниматься собственниками жилых помещений в многоквартирном доме:

1. Определение всех условий договора и его заключение.
2. Регистрация договора в органах Росреестра.
3. Оформление земельного участка, находящегося в Вашей собственности.

В данном случае можно миновать проблемы связанные с заключениями договора аренды под киоск, поскольку Ваше право пользование уже закреплено за Вами. Однако существует такая категория споров, когда наряду с Вами собственником земельного участка являются иные лица.

На случай, когда урегулировать вопрос об использовании земельного участка под киоск не представляется возможным, способом решения такой проблемы является составление исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком.

Если же вы хотели бы иметь самостоятельный объект, единоличным собственником которого бы Вы являлись, вместо долевой собственности, Вам необходимо выдели Вашу долю в натуре. Как сделать выдел доли земельного участка вы можете узнать на консультации у нашего специалиста по земельным делам.

Следующая

ЗемельноеРеестр общего имущества многоквартирного дома: образец 2024 года